近日，H股市场多只上市REITs发布中期业绩，其中，大部分REITs录得收益、物业收入净额增速下滑。从不同业态的出租率表现来看，写字楼、零售物业、物流业等依旧存在挑战，而内地的酒店及旅游业则成为表现出色的行业之一。
值得注意的是，去年以来，中国证监会、香港证监会频频表态，促进资本市场互联互通，香港上市的REITs正有望通过沪深港通的形式进入内地市场。
“REITs纳入沪深港通是资本市场互联互通的重大突破，具有深远的市场影响和战略价值。” 领展集团行政总裁王国龙分析称，一方面有助于巩固香港国际金融中心地位；另一方面，内地庞大且快速增长的个人与机构投资者群体进入H-REITs市场，有助于提高市场活跃度，改善整体流动性。
物业收入普降
所谓REITs（房地产投资信托基金），可以理解成一家基金公司，发行基金份额募集资金，投资于房地产领域，通过专业管理人实现租金收入或者物业增值，并把产生利润的90%在当期分给基金份额持有人或者说投资者，投资者获得分红收入的同时共享基础资产对应的物业每年的增值。
REITs的投资回报率主要依赖物业的租金收入，物业的出租率以及租金能否持续上涨与宏观经济环境以及地产周期密切，一旦宏观经济环境快速下行，物业的资产价值以及物业的租金收入将快速下降。
2005年中国香港首批上市3只REITs，分别是领展房产基金（0823.HK）、泓富产业信托（0808.HK）和越秀房产信托基金（0405.HK），2006年又上市了冠君产业信托（2778.HK）和阳光房地产基金（0435.HK），最近1只上市的REITs为顺丰房托（2191.HK）。
目前，中国香港共有11只上市REITs，其中，越秀房产信托基金是首个基础资产为内地物业的REITs，领展房产基金是目前亚洲规模最大的房地产信托基金。这11只上市REITs总市值合计1569亿港元，其中，单领展房产基金就占据了近七成的份额。
上述REITs的底层资产主要包括零售、写字楼、多元化、酒店及度假村等，其中零售市值占比超过七成，主要由领展房产基金贡献。
截至最新，11只上市REITs中，有6只公布了中期业绩，其中，大部分录得收益、物业收入净额下滑。
越秀房产基金上半年实现收入总额9.66亿元人民币，同比下滑6.6%；物业收入6.79亿元人民币，同比下滑8.6%；中期分派约1.71亿元人民币，同比下滑7.6%，每基金单位分派3.66港仙。
置富产业信托（0778.HK）上半年实现收益8.55亿港元，同比下滑2%；物业收入净额约6.13亿港元，同比下滑3.2%；可供分派收入3.77亿港元，同比增长2.1%；每基金单位分派18.41港仙。
阳光房地产基金上半年实现收益3.91亿港元，同比下滑4.8%；物业收入净额约3.07亿港元，同比下滑5.4%；可供分派收入1.69亿港元，同比下滑1.8%；每基金单位分派9.1港仙。
顺丰房托上半年实现收益约2.3亿港元，同比增长3.4%；物业收入净额约1.92亿港元，同比增长6%；可供分派收入约1.2亿港元，同比增长0.2%；每基金单位分派13.11港仙。
泓富产业信托上半年实现收益2.06亿港元，同比下滑4.3%；物业收入净额1.53亿港元，同比下滑7.2%；可供分派收入9210万港元，同比下滑6.2%；每基金单位分派5.85港仙。
写字楼零售承压，酒店旅游逆势上扬
从上市REITs业绩可以看出，写字楼、零售物业、物流业等依旧存在挑战。
半年报显示：顺丰房托上半年出租率为97.5%，较期初下滑了0.5个百分点。顺丰房托的投资组合由四项现代物流物业组成，包括香港青衣、长沙物业、佛山物业、芜湖物业，四项物业最初均是由顺丰控股股份专门为支持其成员公司的物流运营而开发。
越秀房产基金的物业组合有十项，分布在广州、上海、武汉、杭州和香港等地，以广州为主，如广州知名的商业中心国金中心和批发商场白马大厦。上半年，物业整体出租率约为82.2%，较去年同期微跌1.8个百分点。
阳光房地产基金运营香港多处写字楼及零售物业，上半年的整体租用率为89.2%，相对期初的91.3%下降了2个百分点左右，其中写字楼租用率下降至90.0%，零售租用率下降至87.6%。
在业绩发布会上，顺丰房托执行董事兼行政总裁翟廸强表示，过去一年，很明显看到香港的租金有很大的调整，集团在与租客去洽谈新租约时，他们均表示对前景感到不明朗，因此对租用的地方需求和发展计划都作出一些调整，以致需求下跌。
阳光房地产基金管理层也在财报中表示，中国经济正加快步伐并有望成为亮点，但直至目前，香港商业物业市场尚未受惠于相对稳定的经济环境，因此市场仍面对持续严峻的压力。
泓富产业信托称，香港物业市场持续疲弱。由于大量写字楼空置对租金构成下行压力，本地写字楼租赁市场竞争仍然激烈。业主均提供更多租务优惠以挽留租户。不过，近期中环的租赁及买卖成交有所改善，均为本地写字楼市场释出正面讯号。
对于内地方面，翟廸强表示，受到关税战的影响，亦有见其位于大湾区的跨境电商客户业务增长放慢，他们未来扩张也会一定考虑，他预计大湾区租务市场会有一定压力。越秀房产基金的管理层表示，上半年，写字楼办公“降本增效”趋势延续，企业扩张保守缓慢；零售商场和服装专业市场受消费疲弱影响，商户经营压力有所增加。
而部分行业如酒店及旅游业表现理想，实现了量价齐升，诸如越秀房产基金旗下的广州IFC雅诗阁服务式公寓上半年经营收入6030万元人民币，创历史新高。广州四季酒店借助广交会等展会带动，上半年客房收入也创下历史新高，实现经营收入1.9亿元人民币；平均入住率80.1%，同比增长1.1个百分点。
汇贤产业信托（87001.HK）旗下的北京东方君悦大酒店的平均入住率由2024年上半年的54.8%跃升至2025年上半年的71.5%，沈阳威斯汀酒店平均入住率由2024年上半年的49.7%上升至2025年上半年的52.3%。
另外，融资成本普降正有助于纾缓可分派收入的压力。比如，越秀房产基金报告期内融资成本为人民币4.03亿元，同比下降13.5%，较去年同期节省6300万元人民币，平均融资成本降至近三年以来低位。阳光房地产基金报告期内的加权平均融资成本为3.7%，去年同期为4.2%。
置富产业信托报告期间内的融资成本按年减少12.6%至1.73亿港元，2024年上半年为1.98亿港元，融资成本减少主要是由于短期香港银行同业拆息于第二季度期间随着港元流动性增加而大幅回落所致。
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